주택담보대출 갈아타기 이득인가?

주택담보대출 변동금리가 대폭 낮아졌습니다. 주택담보대출 기준금리인 코픽스(Cofix) 금리는 새로운 잔액 기준으로 기존 잔액 기준보다 0.3%P 낮은 1.68%를 기록했습니다. 전월에 비해 0.32% 적습니다. 2010년 5월 0.4%P 하락 이후 약 9년만에 가장 큰 폭의 하락입니다.

 

코픽스 금리의 정보제공은행은 8곳입니다. 신한은행, 우리은행, SC제일은행, KEB하나은행, KB국민은행, 한국씨티은행, NH농협은행, IBK기업은행이 해당됩니다. 이들 은행에서 취급하는 신 잔액 기준 코픽스 연동 주담대 금리는 0.32%p 내리게 됩니다.

 

은행별 주택담보대출 금리 변동 사항입니다.

7월 15일 신 잔액기준 코픽스가 발표되었습니다. 신 잔액기준 코픽스는 산출 기준이 변겨오디어 기존 대출 금리보다 낮은 금리를 제공합니다. 또한 기존 주택담보대출 잔액 내에서 신 잔액 기준 코픽스로 대출을 갈아타면 강화된 9.13 규제도 면제해 줍니다.

 

예를 들어 2년전 2018년 7월 투기지역 주택을 담보로 LTV(담보인정 비율) 60%로 대출받은 경우 신 잔액 기준 코픽스기준으로 기존 대출 금액 내에서 갈아타는 경우 현 LTV 40% 를 적용하지 않는다는 것이지요.

• LTV, DTI, DSR 용어 알아보기 (엑셀 계산기)

갈아타기를 하는 경우 중도상환수수료를 주의해야 합니다. 중도상환수수료는 대출하기 3년 이전에 조기상환하면 1.2~1.4% 수수료로 내야합니다. 갈아타기해서 세이브하는 이자보다 중도상환수수료가 높으면 말짱도루묵이죠.

 

과연 주택담보대출 갈아타기 하는 것은 이득일까요?

 

신 잔액기준 코픽스로 갈아타는 경우 얼마나 유리할까?

주택담보대출을 갈아타는 경우 얼마나 유리한지 알아보겠습니다. 주택담보대출 금리는 2017년 이후 높아졌습니다. 고정금리로 대출 받은지 5년이 지났으면 변동금리로 적용되기에 해당사항은 없습니다.

 

기존 대출 2년 반이 지난 경우

2017년 1월 NH농협에서 고정금리 3.4%(고정 5년 이후 변동)로 3억원을 30년 만기로 대출한 경우 주담대를 갈아탈 경우 얼마나 이득일까요?

 

매달 원리금 상환액은 다음과 같습니다.

회차	납입원금	대출이자	월상환금
1	480,444	850,000	1,330,444
2	481,805	848,639	1,330,444
3	483,170	847,274	1,330,444
4	484,539	845,905	1,330,444

30년동안 매달 133만원을 상환합니다.

 

만약 이번에 적용된 NH농협의 2.66%의 대출상품으로 갈아탄 경우 납입하는 금액은 다음과 같습니다.    

매월 112,000원 정도 납부하는 금액이 낮아집니다. 5년 고정금리 만기까지 30회차가 남은 상태인데 총 3,360,000원이 세이브됩니다.

 

하지만 중도상환수수료는 기존대출 받은지 2년 6개월만에 284,978,000원을 중도상환해야기에 중도상환수수료가 발생합니다. 매년 원금의 10% 면제 적용하며 3년까지 1.4% 슬라이딩 차감방식으로 2년 6개월이면 0.25% 정도됩니다.

상환금액	256,000,000
잔존기간(개월)	6
수수료율	1.40%
중도상환수수료	597,333

총 중도상환 수수료는 60만원정도 입니다.

 

대출을 갈아타서 생긴 금리 이익이 336만원이고 중도상환수수료가 60만원이기에 총 273만원 이익보게 되는 거죠.

 

 

기존대출 1년이 지난 경우

2018년 7월 국민은행에서 고정금리 3.3%(고정 5년 이후 변동)로 3억원을 30년 만기로 대출한 경우 주담대를 갈아타면 얼마나 이득일까요?

 

매달 원리금 상환액입니다.

회차	납입원금	대출이자	월상환금
1	488,866	825,000	1,313,866
2	490,210	823,656	1,313,866
3	491,558	822,308	1,313,866
4	590,715	820,956	1,313,866

30년간 매달 131만원을 상환합니다.

 

이번 국민은행의 3.05% 대출상품으로 갈아타는 경우 납입하는 금액입니다.

회차	납입원금	대출이자	월상환금
1	526,661	747,362	1,274,023
2	528,000	746,023	1,274,023
3	529,342	744,681	1,274,023
4	530,687	743,336	1,274,023

매월 4만원정도 납부하는 금액이 낮아집니다. 5년 고정금리 만기까지 4년이 남았는데 총 192만원이 세이브 됩니다.

 

중도상환수수료는 1.2%인데 1년만에 중도상환하는 경우 수수료입니다.

상환금액	287,635,000
잔존기간(개월)	24
수수료율	1.20%
중도상환수수료	2,301,080

중도상환수수료는 230만원이네요

 

이 경우 갈아타는 것은 손해가 됩니다. 기존대로 가는 것이 낫습니다.

 

대출이자 상환액 및 중도상환수수료, LTV 및 DTI를 구할 수 있는 엑셀계산기 공유합니다.

대출이자 계산기(made by jangjang2.tistory.com).xlsx

주택담보대출 계산(made by jangjang2.tistioy.com).xlsx

 

신 코픽스 금리보다 고정금리가 낮음

앞서 살펴봤듯이 7월 16일 출시된 신코픽스 금리는 기존 LTV를 그대로 인정받으면서 대환이 가능합니다. 하지만 기존 대출자한테는 다소 아쉬운 점이 있습니다. 고정금리가 신코픽스 금리보다 낮은데 고정금리로 갈아타는 것은 걸림돌이 있기 때문입니다.

 

은행별로 신 잔액 기준 코픽스보다 고정금리가 0.2%~0.6%까지 낮습니다. 하지만 낮은 고정금리 상품으로는 갈아타기 힘든 것은 LTV(담보인정비율)가 걸림돌이이요.

 

2018년 9·13 부동산 대책으로 투기(과열)지구는 LTV 40%로 제한되었습니다. 즉 2018년 9월 13일 전에는 LTV 60~70%으로 대출을 받았던 사람들은 고정금리 상품으로는 기존 대출의 LTV가 적용이 안됩니다. 현 LTV로 적용이 되는 것이죠. LTV 40% 이내로 대출을 상환하지 않는 이상 갈아타기는 사실상 불가능입니다.

 

하반기에 '제 2 안심전환대출'이 출시될 예정으로 변동금리이거나 만기일시상환 주담대를 고정금리, 분할상환대출로 전환해주는 대환대출입니다. 2015년 3월 출시되 폭발적인 인기를 얻기도 했었죠. 당시에는 주택가격 9억원, 대출 잔액 5억원 이하이면서 대출 실행 후 1년이 지난 경우에만 가능했습니다.

 

제 2 안심전환대출은 변동금리 대출을 대상으로 하지만 금융당국은 고정금리 상품도 포함할지 검토중이라고 합니다. 하반기에 과연 어떤 조건으로 출시될지 궁금해집니다.

 

신규 주택담보대출을 하는 경우에는 고정금리 혼합형(5년 고정, 이후 변동)이 현재로서는 유리합니다.

 

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