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분양가 상한제 시행 효과 알아보기

category 부동산 2019. 8. 1. 04:37

분양가 상한제란 새 아파트의 분양가를 땅값(택지비)과 건축비를 더한 기준금액 이하로 분양가를 제한하는 제도입니다. 현재는 공공택지에만 적용되고 있는데 현 정부에서는 민간택지 아파트 분양에까지 적용을 검토하고 있습니다. 적용은 거의 기정사실이 되어가며 조만간 시행될 것이라 보고 있습니다. 분양가 상한제란 구체적으로 어떤 것이며, 시행되면 어떤 효과를 가져오게 될까요?

 

분양가 상한제

분양가 상한제란 주택을 분양할때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 2007년에 공공·민간택지 모두 분양가 상한제가 되어 7년간 시행되었으나 2014년부터 민간택지에는 분양가 상한제가 적용되지 않고 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 간접 통제되고 있습니다.

 

2007년부터 2014년까지 분양가 상한제가 도입되었을때에는 어느정도 집값이 안정되었습니다. 아래표와 같이 민간주택이 분양가 상한제를 도입했을때 크게 가격이 오르지는 않았습니다. 하지만 2014년 분양가 상한제가 시행되지 않게 된 이후 지금까지 2~3억원 넘게 올랐습니다. 이런 수치는 현 정부에서 분양가 상한가를 도입하는 경우 부동산 가격이 잡힐 수 있다는 근거이기도 합니다.  

 

강남·서초 등 투기지역, 투기과열지역 등은 분양가가 매우 높아진 상태로 정부가 계속 분양가 상한제를 실시했다면 분양가가 50% 낮아졌을 것이라는 주장도 나왔습니다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 강남권(강남·서초·송파) 8개 단지, 비강남권 8개 단지 총 16개 아파트의 HUG가 승인한 분양가를 조사했습니다.

전용 84㎢ 기준으로 강남권은 1평(3.3㎢)당 4700만원, 비강남권은 1평당 2250만원으로 강남권이 비강남권보다 2배 이상 비쌌습니다. 정부가 결정한 토지비와 기본형건축비를 더한 강남권의 분양가는 HUG가 승인한 금액보다 55%가 낮습니다.

 

HUG에 따르면 지난 5월말 기준 1년간의 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했으며 작년 5월부터 올해 5월까지 서울아파트값이 1.94% 오른 것에 비해 10배이상 뛴 수치입니다. 강남을 중심으로 한 재건축 아파트 분양이 서울 집값 상승을 이끌고 있다는 분석이 나오며 정부에서 강하게 분양권 상한제를 추진하는 이유이기도 합니다.

 

분양가 상한제 입법 예고

2007년부터 시행된 분양가 상한제가 왜 2014년부터 시행되지 않았을까요? 당시 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 분양권 상한제의 민간택지 요건이 강화되었습니다. 주택법 시행령에 다음과 같은 조건이 붙었습니다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2개를 초과하는 지역 중 아래 3가지 조건 중 하나 이상 만족하면 지정 가능합니다.

  • 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배가 넘는 경우
  • 최근 3개월 동안 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우
  • 직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 넘는 경우

2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없어 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었습니다. 시행사가 제시한 분양가가 너무 높다고 보여지는 경우 HUG에서 보증 거절한 적은 있긴했어요.

 

개정안은 민간택지에도 쉽게 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 1~1.5배 수준으로 낮추거나 과열지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조절할 것으로 보입니다. 분양권 상한제 개정안이 국회에서 통과되면 강남권부터 우선 적용하고 점차 다른 지역으로 확대해 나가는 방안이 유력해 보입니다.

 

건설업계에서는 민간 분양가 상한제가 도입될 경우 강남권 재건축 단지 분양가가 HUG 분양가보다 20~30% 더 내려갈 것으로 보고있습니다. 이 경우 재건축 사업 매력이 떨어져서 재건축 사업이 중단될 가능성도 크다고 보고 있습니다.

 

후분양도 통제

현재 민간택지 분양 아파트는 HUG의 분양보증 승인을 통해 우회적으로 분양가가 관리되고 있습니다. 2018년 1월 나인원 한남의 분양가를 1평당 6,360만원 정도로 책정해 분양보증 신청을 했으나 HUG는 역대 최고 분양가 승인에 난색을 보여 보증 승인을 해주지 않았고, '4년 임대 후 분양'으로 바꿔서 1평당 6,100만원으로 결정했습니다. 이렇게 후분양으로 공급하게 될 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 되고 분양가 규제에서 벗어나게 됩니다.

 

공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG의 분양보증 없이도 분양이 가능해 분양가를 통제할 수 없게 되는데, 분양가 상한제가 도입될 경우 후분양도 분양권 심사를 받게됩니다. 후분양에 따른 과도한 시세차익을 막겠다는 의도입니다. 후분양을 논의하던 강남 재건축 단지에 비상이 걸린 이유죠.

 

분양권 상한제 도입은 중장기적으로 주택공급을 위축시킬 수 있습니다. 사업성이 현저하게 떨어질 경우 주택 공급을 연기하거나 포기하려는 건설사들이 늘어날 수 있기 때문이에요. 하지만 정부는 이런 우려에도 불구하고 최근 강남의 집값 상승이 심상치 않기에 분양권 상한제를 도입하는 것이 더 효과적으로 판단하고 있습니다.

 

분양권 상한제의 실익은?

분양권이 내려가게 되면 시행사나 시공사보다 분양계약자가 훨씬 유리합니다. 현시세로 12억에 분양될 아파트가 분양권 상한제가 도입되어 9억에 거래될 경우 청약 당첨자는 낮은 가격에 집을 분양받게 되고, 추후 주변 시세를 넘는 차익에 해당하는 프리미엄(P)가 붙으면 청약당첨자는 5억 이상의 시세차익을 챙기는 것이죠.

 

정부가 분양가를 내리면 내린 만큼 웃돈이 붙는 셈으로 그동안 시행사나 시공사가 가져갔던 분양 수익을 분양 당첨자들이 가져가는 것으로 보면 됩니다. 시공사들은 그만큼 이익이 줄어드니 공급이 축소될 수 있고 신축 아파트가 점점 귀해져 청약시장에 수요자가 몰리고 당첨 가점이 올라가 분양받기가 더 어려워진다는 우려도 있습니다.

하지만 서울과 수도권의 집값 상승을 이끌었던 강남권 재건축이 타격을 받으면서 집값 상승이 제한될 것이라는 시각도 있습니다. 그동안 집값 상승은 강남 재건축이 이끌어왔다고 봐도 과언이 아닌데 분양가 상한제로 재건축 투자가치가 큰 폭으로 내려가게 되면 다른 지역도 영향을 받을 것이라는 전망도 나옵니다.

 

이번 도입 예정인 분양가 상한제가 정부의 바램대로 집값을 잡을 수 있을까요?