분양가 상한제 적용지역 효과 알아보기

분양가 상한제가 11월 6일부로 부활했습니다. 4년 7개월 만에 되살아난 것이지요. 서울 재건축·재개발 단지를 중심으로 분양가가 오르면 주변 아파트값이 따라오르고 다시 신축아파트 분양가를 올리는 악순환을 끊을 수 있는 강력한 카드를 선보인 것입니다. 이번에 적용된 분양가 상한제에 대해서 알아보겠습니다.

 

분양가 상한제 지정지역

이번 분양가 상한제는 서울의 27개동이 지정이 되었습니다.

강남구(8)	개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담동
서초구(4)	잠원, 반포, 방배, 서초
송파구(8)	잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문전, 방이, 오금
강동구(2)	길, 둔촌
용산구(2)	한남, 보광
영등포구(1)	여의도
마포구(1)	아현동
성동구(1)	성수동1가

 

 

강남 4구의 주요 재개발 단지는 분양가 상한제 적용이 됩니다. 개포 주공, 대치 은마, 잠실 주공 등 강남·서초·송파구 등에서 진행 중인 대부분의 재건축 추진 단지들이 상한제 대상 지역이 되었습니다. 

 

아래는 대표적인 분양가 상한제 지역 내 재건축·재개발 단지입니다.

 

분양가 상한제란?

정부는 분양가 상한제 적용으로 분양가가 5~10%가량 낮아질 것으로 기대합니다. 분양가 상한제 말만 들어도 분양가의 상한을 규제한다는 의미인 것 같은데 어떻게 분양가를 통제할까요?

 

분양가 상한제란 주택을 분양할때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 실제로 2007년부터 2014년까지 시행되었습니다. 2014년부터 민간 택지에는 분양가 상한제가 적용되지 않고 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 간접 통제하고 있습니다.

 

분양가 상한제 효과

 

과거 분양가 상한제 시행시 실제로 집값이 떨어졌습니다. 분양가 상한제 해지 후에는 집값이 바로 반등하였죠. 정부는 과거 사례를 예시로 분양가 상한제가 효과가 있을 것으로 전망합니다.

 

분양가 상한제가 시행되면 시행사와 시공사는 불리합니다. 기존대로라면 12억에 분양할 수 있는 아파트가 10억으로 분양해야하니 2억원 손해가 되는 것이지요. 따라서 공급이 축소될 수 있고 신축 아파트가 점점 귀해져 청약시장에 수요자가 몰리고 당첨 가점이 올라가 분양받기가 더 어려워질 것이라는 전망도 있습니다.

 

하지만 분양당첨자는 12억짜리를 10억에 구입하는 셈이 되므로 반사 이익을 얻으며, 추후 집값이 상승하면 시세차익을 더 많이 얻을 수 있습니다.

 

분양가 적용 방법

정부는 분양가 상한제의 실효성을 극대화시키기 위해 재개발·재건축 아파트의 택지비의 적정성을 한국감정원이 검증하도록 제도를 바꿨습니다. 택지비 산정 기준도 정부가 정하는 표준공시지가에 연동하고, 평가 당시 예상되는 개발 이익도 반영하지 못하도록 만들었습니다. 분양 원가 중 큰 비중을 차지하는 땅값을 강하게 통제하는 의미입니다. 분양가 중 택지비가 차지하는 비중은 70% 선입니다.

 

지난 4월에 분양한 서초 방배그랑자이 전용 84㎡는 평균 분양가 17억 3000만원 중 택지비가 11억 7000만원으로 3분의 2를 차지했습니다. 분양가 상한제 적용 지역은 정부 의도대로 택지가격이 낮게 산정될 가능성이 큽니다.

건축비는 분양가에서 큰 차이를 불러오기 어렵습니다. 건축비는 기본형 건축비와 가산비로 구성되는데, 기본형 건축비는 물가를 감안하여 정부에서 6개월마다 정한 가격이기 때문입니다. 비중이 상대적으로 높지 않습니다.

 

이번 정부에서 시행하는 분양가 상한제는 과연 주택 가격 상승세에 찬물을 끼얹을까요? 재건축 단지의 분양가는 어느 정도나 떨어지며, 분양 물량은 얼마나 감소될지 궁금해집니다. 

 

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