요즘같은 현실에 서울에 번듯한 집사기는 일반 서민들 입장에서는 하늘에 별따기처럼 어렵습니다. 전세로 들어가려고 해도 전세금 마련하기도 쉽지 않아요. 이런경우 선택은 하나 전세자금대출입니다. 전세자금대출은 말그대로 '전세자금'을 담보로 대출을 받는 것입니다. 서민들을 위한 전세자금대출로 버팀목 전세자금대출이 있습니다. 버팀목은 아래 포스팅에 자세한 내용이 적혀있으니 참고하시면 되겠습니다.
버팀목 외에 전세자금대출은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험등의 보증서를 담보로 은행에서 받을 수 있습니다.
전세자금대출 보증기관 요약
| 보증기관 | 한국주택금융공사 | 주택도시보증공사 | 서울보증보험 |
| 보증한도 | 2억원(임차보증금 80%) | 4억원(임차보증금 80%) | 5억원 |
| 주택제한 | 임차보증금 5억원 이하 주택, 본인과 배우자 합산 주택보유수 2주택 이상 불가 | 임차보증금 5억원 이하 주택, 본인과 배우자 합산 주택보유수 2주택 이상 불가 | 본인과 배우자 합산 주택보유수 2주택 이상 불가 |
| 소득제한 | 1주택자는 부부합산소득 1억원이하 | 1주택자는 부부합산소득 1억원이하 | - |
| 금리 | 3.19%~ | 3.12%~ | 3.37%~ |
| 보증료 | 연 0.05~0.30% | 0.128%(반환보증)+0.05%(대출보증) | 은행 부담 |
| 집주인 동의 | 필요없음 | 필요없음 | 필요 |
| 특징 | 전세보증금 반환보증 자동가입 |
금리는 KB국민은행 기준입니다. 한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 상품이 보증료가 들어가지만 금리가 낮기에 서울보증보험보다는 이자면에서는 유리합니다.
단순하게 비교해보면 2억을 한국주택금융공사에 보증받은 경우 1년에 이자 638만원과 보증료 10만원 총 648만원이고, 서울보증보험에서 보증받으면 같은 2억이지만 이자 674만원이 나옵니다.
한국주택금융공사(HF) 전세자금보증
한국주택금융공사 전세자금보증 상세내용입니다.
- 신청대상: 전세보증금 5억원(지방 3억원)이하인 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 5%이상 지급한 세대주이며 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내(1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하)
- 보증한도 : 최대 2억원
- 신청시기 : 임대차계약서 상 잔금지급일 과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내
- 보증료율 : 연 0.05%~0.30%
▼보증한도는 (1)~(3) 중 가장 적은 금액으로 결정됩니다.
(1) 보증종류별 보증한도 : 2억원 - 동일인 기 전세자금보증잔액
(2) 소요자금별 보증한도 : 다음 ①, ②중 가장 적은 금액 ① 임차보증금 X 80% 이내 - 동일인 기 일반·협약전세자금 보증잔액 ② 신청인의 보증신청금액
(3) 상환능력별 보증한도 : 연간인정소득-연간부채상환예상액+상환방식별 우대금액-동일인 기 전세자금보증잔액
연소득 8000만원인 부부가 수도권 아파트를 전세 3억에 계약을 체결했다고 보고 위의 식을 대입하면(부채 및 전세자금보증잔액 X)
(1) 2억원
(2) min(3억x0.8=2.4억원, 3억원)=2.4억원
(3) 8000만원x4.5=3.6억원
(1)~(3) 중 가장 적은 금액인 2억원까지 한국주택금융공사에서 보증 받을 수 있습니다. 이 부부는 주택보증공사나 서울보증보험에서 더 많은 금액을 보증받을 수 있어요.
소득입증이 어려워서 건강보험료 납부액을 기준으로 소득추정시에는 연간소득을 최대 2천만원까지 인정하며, 신청일 현재 보험료 납부실적이 최근 3개월 이상으로 미납없이 납부한 상태여야 합니다.
상환능력별 보증한도입니다. 아래 표에서 인정소득을 구할 수 있어요.
| 연간소득 | 연간 인정소득 | ||
| 일반가구 | 보증한도 우대조치 대상가구 | ||
| 무소득 | 공공임대사업자 임대목적물 | 4,100만원 | 5,100만원 |
| 기타 | 2,000만원 | 4,100만원 | |
| 1,500만원 이하(무소득제외) | 4,100만원 | 5,100만원 | |
| 1,500만원 초과~2,000만원 이하 | 연간소득 x 3.5 | 연간소득 x 4.0 | |
| 2,000만원 초과 | 연간소득 x 4.0 | 연간소득 x 4.5 | |
*보증한도 우대조치 대상가구 : 다자녀, 신혼, 지방소재, 다문화, 장애인 가구
주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증
주택도시보증공사(HUG)는 한국주택금융공사와 업무협약이 체결되어 있어서 두 기관의 '전세자금보증'과 '전세보증금반환보증'에 상호 가입할 수 있습니다. HUG 전세보증금반환보증의 상세내용입니다.
- 신청대상: 전세보증금 5억원(지방 4억원) 이하인 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 5%이상 지급한 세대주이며 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내(1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하)
- 보증한도 : 최대 4억원
- 신청시기 : 임대차계약서 상 잔금지급일 과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내
- 보증료율 : 연 0.128%(아파트) 연 0.154%(주택) + 0.05%(대출특약)
전세보증금반환보증도 포함되어 있습니다(단독 불가). 집값이 떨어져서 임대인에게 전세보증금을 떼먹힐 걱정을 덜 수 있어요. 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖춰야 대항력을 가지게 됩니다.
▼보증한도는 (1)~(2) 중 가장 적은 금액으로 결정됩니다.
(1) (임차보증금- 보증부 월세 합계액 차감) X 80%(신혼부부, 청년가구 90%)
(2) 전세보증금반환보증금액 X 80%(신혼부부, 청년가구 90%) * 주택가격(100%) - 선순위채권
주택의 전세가격이 수도권은 5억원, 지방은 4억원 이내여야 합니다. 신혼부부와 청년가구는 전세가격의 90%까지 가능하므로 최대 4억 5천만원까지 받을수 있습니다.
*신혼부부 : 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 5년 이내인 경우(3개월 이내 결혼 예정자 포함)
*청년가구 : 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 34세 이하인 가구
서울보증보험(SGI) 개인주택자금 보증보험
서울보증보험의 주택보증보험입니다.
- 신청대상: 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내(2주택자 이상 불가)
- 보증한도 : 최대 5억원
- 신청시기 : 임대차계약서 상 잔금지급일 과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내
- 보증료율 : 은행부담
- 집주인 동의필요
주택금융공사나 주택도시보증공사보다 금리가 0.2~0.3% 높으나 전세보증금 제약 및 소득 제한이 없습니다. 전세보증금이 5억이 넘으면 서울보증보험을 선택하면 됩니다. 하지만 집주인 동의가 필요하죠. 보증료를 은행이 부담하나 금리가 앞의 두 보증보험보다 다소 높기에 같은 조건이면 조금 더 비용이 듭니다.
전세금 반환보증보험도 고려해야
요즘 집값이 점점 떨어지는 추세여서 깡통전세가 늘고 있습니다. 세입자 입장에서는 전세보증금을 받아야하는데 집주인이 돌려주지 못할까봐 걱정이 되기도 하죠. 계약 후 1년 이내에 전세금 반환보증을 들 수 있습니다. 1년이 넘으면 들고싶어도 자격이 안됩니다. 물론 전세금반환보증보험을 들게되면 보증료를 납부해야합니다. HUG기준으로는 아파트는 연 0.128%로 전세 3억이면 1년에 38만4천원을 납부해야하죠. 만기시 걱정없이 보증금을 돌려받기 위해서는 전세계약할때 전세금 반환보증보험도 고려해보시기 바랍니다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)에서 가입 가능합니다.
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