주택담보대출 변동금리와 고정금리 선택하기

주택담보대출은 상환기간까지 최대 30년이 소요되는 장기 대출입니다. 대출을 받게 되면 이자가 나오게 되는데 기간이 짧은 대출인 경우 문제가 없으니 10년이 넘어가는 장기대출의 경우 금리 산정이 중요합니다. 현재 금리가 5%라고 해서 30년 대출 내내 5%로 고정해 놓았는데 미래에 기준 금리가 대폭 상향되어 10%까지 올라간다면 은행들은 이자를 더 받지 못해 손해를 보게되고, 미래 금리가 낮아져서 1%까지 내려간다면 이용자들은 손해를 입게되겠죠.

 

이런 장기대출의 경우 이용자가 고정금리로 할지 변동금리로 할지 선택할 수 있습니다.

 

고정금리? 변동금리?

금리=기본(기준)금리+가산금리-우대금리 공식으로 결정됩니다. 기본금리는 금융채나 COFIX의 금리를, 가산금리와 우대금리는 해당 은행이 적용합니다.

 

• 기본금리 : 시장원리에 따라 결정됨. 한국은행의 기준금리에 영향을 많이 받음
• 가산금리 : 은행 자체적으로 기준금리에 신용도 등의 조건에 따라 위험도를 덧붙이는 금리
• 우대금리 : 은행 자체적으로 거래실적에 따른 내부기준을 통해 책정

 

고정금리는 주로 금융채 5년물 금리를 기본금리로 적용하며, 변동금리는 COFIX(자금조달비용지수)를 기본금리로 적용합니다. 아래는 한 시중은행의 주택담보대출 금리입니다.

현재 고정금리가 변동금리보다 0.5%가량 낮다는 것을 알 수 있습니다. 전에는 변동금리가 더 낮았는데 역전되었습니다.

 

COFIX는 Cost of Funds Index를 뜻하는 약어이며 은행들의 자금조달 관련 정보를 기초로 산출되는 자금조달지수입니다. 한달마다 수치는 바뀝니다. 위의 표를 보면 COFIX 잔액과 신규가 있는데 어떤 의미일까요?

• COFIX(신규) : 한달간 신규로 취급한 수신상품 금액의 가중평균 금리. 시장금리 변동의 영향을 신속하게 반영
• COFIX(잔액) : 월말 보유 중인 수신 상품 전액의 가중평균 금리. 신규 기준에 비해 인상 및 인하의 폭이 적음. 시장금리를 서서히 반영

 

고정금리는 왜 낮아졌을까?

통상적으로 고정금리가 변동금리가 높으나 현재는 고정금리가 변동금리보다 낮습니다. 2018년 7월 이후에 역전되면서 현재까지도 이어져오고 있습니다. 왜 갑자기 고정금리가 낮아지게 되었을까요? 기본금리를 산정하는 금융채와 COFIX금리의 변화때문입니다.

 

고정금리의 기준인 금융채 AAA등급 5년물 금리는 계속 낮아졌습니다. 2018년 2월에는 2.7%이었는데 2019년 2월에는 2.0%으로 하락했습니다. 5월에는 1.89%까지 하락했어요. 금융채 5년물은 미국채 10년물 등 장기 채권에 연동되어 움직이는데 글로벌 경기 둔화 우려 등 대외적 불확실성이 컸습니다.

변동금리의 기준인 COFIX의 금리는 점차 증가했습니다. 한국은행 기준금리는 1.75%로 유지되었으나 미국 연방준비제도(Fed)는 금리를 서서히 올렸으며 현재 2.25~2.50%입니다. 미국 금리의 상승 영향을 어느정도 받은 것으로 보입니다. 

 

주담대 대출은 고정금리로

주택담보대출 대출시 이용자는 적용금리는 높되 안정적인 고정금리를 적용할지, 금리는 낮지만 위험성이 있는 변동형 대출을 받을지 선택해야 했습니다. 하지만 고정금리가 더 낮아짐에 따라 주택담보대출시 고정금리를 선택하는 비율이 점차 높아지고 있습니다.

주택담보대출의 고정금리는 30년 대출기간 동안 계속 고정일 수도 있고, 5년간 고정금리 후 변동금리로 전환되는 혼합형도 있습니다. 정부가 지원하는 디딤돌 주택자금대출 금리가 30년기준(소득 4천~6천만원 구간) 연 3.15% 인데 일반 주택담보대출 고정금리는 그보다 낮게 받을 수 있으니 고정금리로 선택하는 것이 현재는 유리합니다.

 

아래는 가계대출이 가장 많은 국민은행이 취급하는 'FOR YOU 장기대출' 금리 입니다

혼합형 금리를 적용하며 3년/5년 고정금리를 적용 후 6/12개월 변동금리를 적용합니다. 변동금리 고정금리(금융채 5년)는 2.59%로 시중은행 중에서는 가장 낮은 수준입니다. 역대 최저가 아닐까 생각되네요. 고정금리 기간이 끝나면 6개월(금융채 6개월) 또는 12개월(금융채 12개월) 변동금리를 적용받습니다.

 

은행에서는 신규 대출자에게 주로 고정금리를 추천하고 있습니다. 금리 방향을 예측하기 어려우므로 고정금리가 변동금리보다 더 낮다면 대출을 받는 입장에서는 고정금리로 가는게 유리하다는 입장이에요. 상환기간을 5년이내로 잡는다면 무조건 고정금리를 선택해야하고, 상환기간이 5년 이상인 경우 5년 고정금리 후 변동금리의 혼합형을 선택하는 것이 좋습니다.

 

관련글

• 주택담보대출 금리 한도 알아보기

• 디딤돌대출 조건 금리 신청방법 알아보기

• 보금자리론 대출자격 금리 신청방법 알아보기