임대차 3법이 국회 법제사법위원회를 통과했습니다. 규제가 되기 전에 전세가격을 인상하려는 움직임으로 최근 주택 전세가격은 폭등하고 있으며, 또한 소급 적용 문제로 논란이 많습니다. 이번에는 임대차 3법은 어떤 것인지 논란은 무엇인지 알아보겠습니다.
전월세 5% 상한제
계약을 갱신할때 기존 임대료에서 5% 이상 증액하지 못하는 제도입니다. 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액할 수 있게 됩니다. 현재 세입자에게 임대료를 대폭 올리진 못해도, 현 세입자가 나가고 다른 세입자가 들어올때 대폭 인상된 임차료를 받을 가능성이 큽니다.
따라서 정부는 계약 갱신 때만 아니라 신규계약에도 적용하도록 추진 중입니다. 전월세 상한가로 인해서 현재 전세값이 폭등하고 있습니다. 입법되면 전세를 올리지 못하니, 법 발의전에 전세를 올리려는 집주인들이 많기 때문입니다.
지자체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 한도를 정하게 한 규정도 도입되었습니다. 지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있게 한 만큼, 전월세 가격이 많이 뛰는 서울·경기 등 수도권에서는 상한이 더 낮아질 수 있습니다.
서울의 7월 2째주 전세값은 전주대비 0.14% 상승했습니다. 5% 상한이면 전세 3억원인 경우 1번 연장시 최대 1500만원을 올릴 수 있습니다. 3억 1500만원까지만 인상이 가능합니다. 서울 신축아파트의 경우 2년사이에 전세만 1억원이 올랐는데 앞으로는 이런 상승률을 볼 수 없어질 가능성도 있습니다. 하지만 법망을 피해가는 선에서 어느정도 인상은 가능할 것이라는 시각도 있습니다.
계약갱신청구권 도입 (2+2제도)
상가임대차에 한해 임차인의 계약갱신청구권이 인정되었는데, 이제는 주택임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 기본 2년의 임대기간 후 세입자가 2년간의 계약을 한차례 갱신할 수 있게 됩니다. 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하게 됩니다. 임차인의 힘이 더 강해지는 것이지요.
하지만 전세 만료시점에 집주인이 실거주해야 할 객관적인 사유가 있거나 재건축·철거·일부 멸실 등의 사유가 있는 경우 집주인이 재산권 행사를 할 수 있습니다. 집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다.
하지만 집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.
전월세 신고제 시행
전월세 계약시 관할 지자체에 임대기간, 임대료 등을 신고하는 제도입니다. 부동산 매매처럼 보증금, 임대료를 신고해야 합니다. 주택 임대차 계약 시 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다. 허위 신고시에는 과태료가 부과됩니다.
전월세 신고제가 시행되면, 신고와 확정일자가 부여되며, 임차인은 주민센터에 방문해서 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금 보호가 가능해집니다. 부동산 중개인을 끼고 계약한 경우 부동산에서 신고하면 됩니다.
논란거리
가장 큰 논란은 소급적용 문제입니다. 기존에 계약한 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 소급 적용토록 했습니다. 존속 중인 계약에 대한 규정이기에 소급적용과는 차이가 있으며 소급 적용하지 않을 시 임대료가 단기간에 급등할 수 있다는 입장이지만, 법리적으로나 여론 상으로나 상당한 논란이 예상됩니다.
예를 들면 2018년 12월에 전세계약한 세입자는 소급적용이 되는 경우 2020년 12월에는 추가 보장이 됩니다. 인상율은 5% 이내입니다. 소급적용이 안될 경우 법안 공표일 이전의 계약은 적용이 안되기에 2020년 12월에 집주인이 나가라면 나가야 하는 것이지요.
법사위를 통과했으니 이제 국회에서 통과되면 임대차 3법은 시행이 되게 됩니다. 통합당의 반발이 심할 것으로 보이는데 잘 통과될 수 있을까요?
