1가구1주택 양도세 비과세요건 알아보기

양도소득세는 부동산 등 자산의 양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 세금입니다. 부동산을 양도하는 경우 양도소득세 납세의무자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도소득세를 예정신고·납부하여야 합니다. 하지만 부동산을 양도했다고 해서 전부 과세되는 것은 아닙니다. 어떤때에 비과세 될까요? 1가구1주택 양도소득세의 비과세요건에 대해 알아보겠습니다.

 

양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위입니다.

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
주식 등	상장법인의 주식 등으로 대주주가 양도하는 주식과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장주식
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등
파생상품	장내파생상품으로서 증권시장 또는 이와 유사한 시장으로서 외국에 있는 시장을 대표하는 종목을 기준으로 산출된 지수를 기초자산으로 하는 상품, 주식워런트 증권, 해외파생상품(일부 장외거래 제외)

 

소유권이전을 위한 등기 동록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 양도로 보고 있습니다.

 

배우자 또는 자녀(직계존비속)간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 과세됩니다.

 

양도소득세의 비과세요건

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다. 어떨때 비과세가 될까요?

 

▼ 1세대 1주택 양도소득세 비과세

국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이며 보유기간 중 거주기간이 2년이상인 경우에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다. 2019년 세법이 개정되어 2021년 1월 1일부터 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유해야 합니다.

조건을 하나하나 알아볼까요?

• 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대
• 독립세대를 기준으로 매각할 당시 1채의 주택을 보유하고 있어야 함
• 2년이상 보유해야 하며 2017년 8·2 대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 실거주해야 함
• 양도 당시 거래가격이 9억원 이내

 

계속 1주택만 보유하고 있는 경우에는 해당이 안되나 2021년부터는 다주택을 보유하고 있는데 마지막 한채가 남아 매각할때가 문제가 될 수 있습니다. 1주택 보유하게 된 날부터 2년이 지나야 비과세가 되기 때문이지요. 예를 들어보겠습니다.

집돌이라는 사람이 A주택과 B아파트를 보유하고 있었는데 A주택을 2020년 2월에 매각하고 B아파트만 남은상태입니다. B아파트는 언제 팔아야 비과세가 될까요? 정답은 아래 두개입니다.

 

① ~ 2020년 12월 31일 전 ② 2022년 2월 이후~

 

2020년 12월 31일 전까지는 1주택만 보유한 상태며 이를 매각하면 비과세입니다. 하지만 2021년 1월 1일을 넘기는 순간 1주택 상태가 2년 이상 유지되어야 비과세 됩니다.

 

 

집돌이가 B아파트를 5억에 구입했는데 8억에 판 경우 보유기간이 3년 이내인데 과세가 되면 양도소득세는 대략 9천만원 정도가 나옵니다. 비과세는 곧 절세입니다.

 

▼ 1주택의 요건

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 신규주택을 취득하고 3년(종전 주택이 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우 2년)까지 1주택으로 인정됩니다.

 

부모를 봉양하기 위해 60세이상의 직계존속과 세대를 합침으로서 1세대 2주택을 보유하는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1주택으로 인정됩니다.

 

1주택 보유자끼리 결혼해서 1세대가 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년이내에 먼저 양도하면 1주택으로 인정됩니다.