1216 부동산대책 총정리

19년 12월 16일 정부는 주택가격을 잡기위해 고강도 대책을 내놓았습니다. 일명 '주택시장 안정화 방안'인데 한창 솟구쳐오른 집값을 잡기위해 시세 15억원 이상은 대출금지(LTV 0%) 등 전례없는 규제가 이루어집니다. 구체적으로 어떤 내용이 있는지 하나하나 정리해 보았습니다.

1216 부동산 대책 개관

 

 

 

 

정부는 강남권 재건축발 상승세의 확산으로 7월 1주부터 주택가격이 24주 연속상승했으며, 분양가 상한제 적용지역 지정(11.6) 이후 동작·양천·과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생했다고 판단했습니다.

 

따라서 정부는 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진하고자 정책방향을 대응해 나갔습니다. 아래가 이번 주요 정책입니다.

• 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소
• 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화
• 분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단
• 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진 하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양 지원

 

상세내용을 하나하나 알아볼까요?

 

투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

투기적 대출수요를 규제하기 위해 주택담보대출이 강화되었습니다.

 

시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

시가 9억원 초과분에 대해서는 LTV 20%가 적용됩니다. LTV는 주택가격 대비 대출 비중을 뜻합니다.

현행	변경
주택 구간 관계없이 LTV 40% 적용	9억원 이하분 - LTV 40% 적용 9억원 초과분 - LTV 20% 적용

 

 

투기지역·투기과열지구에 13억원 주택 매입시

현행) 13억원 x LTV 40% = 5.2억원

변경) 9억원 x LTV 40% + 4억원 x LTV 20% = 4.4억원

 

시가 13억원의 주택을 매입할 시 기존에는 5.2억원까지 대출이 가능했으나 이제는 4.4억원까지만 대출이 가능합니다.

 

초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

투기지역 및 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로한 주택구입용 주택당보대출이 금지됩니다.

현행	변경
LTV 40% 적용	금지

 

 

DSR 강화

DSR(Dept Service Ratio, 총부채원리금상환비율)을 강화했습니다. DSR은 연간소득에 모든 가계대출 원리금 상환액 비율로 현재는 금융회사내에서 DSR을 관리하였는데, 대출자 단위로 적용되는 것입니다. 예를 들어 현재 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균 DSR을 40%로 관리합니다. 은행의 평균이기에 대출자별로 적용되는 것은 다릅니다. 어떤 대출자는 DSR이 10%인 반면 어떤 대출자는 DSR이 70%가 되기도 하죠.

 

하지만 이제는 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 대출자에 대해서는 대출자 단위로 DSR 규제 적용이 됩니다. 대출자별로 40%(비은행권 60%)를 초과할 수 없습니다. 비은행권도 21년말까지 40%로 하향조정됩니다.

현행	변경
업권별 평균 목표이내로 평균 DSR 관리	투기지역·투기과열지구 시가 9억원 초과 주택 대출자는 차주 단위로 DSR 규제 적용

 

주택담보대출 실수요 요건 강화

고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역·투기과열지구에 대해서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 기존 2년에서 1년내로 전입 및 처분 의무를 부여합니다.

현행	변경
고가주택 기준 - 공시가격 9억원 규제지역 내 1주택세대는 2년내 기존 주택 처분 조건, 무주택세대는 고가주택 구입하는 경우 2년내 전입 조건으로 주택담보대출 가능	고가주택 기준 - 시가 9억원 규제지역 내 1주택세대는 1년내 기존 주택 처분 조건, 무주택세대는 고가주택 구입하는 경우 1년내 전입 조건으로 주택담보대출 가능

 

전세대출을 이용한 갭투자 방지

고가주택(시가 9억원 이상)에 대한 갭투자 방지 대책도 내놓았습니다.

 

사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화 

현재 주택금융공사나 HUG 등은 시가 9억원 초과 주택 구입이나 보유시 전세대출 보증은 제한되나 서울보증보험 같은 사적전세대출의 보증은 제한되지 않습니다. 정부는 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입시 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조요청 할 계획입니다.

 

전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 받은 후 대출자의 주택보유수를 확인하여 2주택 이상 보유시 전세대출 보증 만기연장제한을 하고 있으나, 앞으로는 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수합니다.

 

공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

종합부동산세를 인상하여 과세비중을 높혔습니다. 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유해야 종합부동산세가 부과됩니다.

 

종합부동산세 세율 상향조정

종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평을 제고합니다.

과표가 3억원인 경우 0.1% 높아지면 30만원이 증가합니다.

 

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한을 200%에서 300%로 확대했습니다.

 

종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

1주택 고령자에게는 세액공제를 확대하여 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

 

 

공시가격 현실화율 제고

공시가격과 실거래가는 다소 차이가 있습니다. 19년도에 공시가격이 대폭 인상하였으나 아직도 평균 현실화율은 70%미만입니다. 20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선적으로 제고할 계획입니다.

 

실수요자 중심의 양도소득제 제도 보완

실제 거주자 중심으로 양도소득제가 보완됩니다. 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제가 적용되는데, 앞으로는 거주기간이 하나의 요건으로 들어가게 됩니다.

 

실거주기간이 짧으면 공제율이 그만큼 줄어들게 됩니다. 아래는 양도소득세관련 변경사항입니다. 빨간색이 이번에 변경되거나 추가된 사항입니다.

대책	특징
1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 ('21.1.1 양도분부터 적용)	실거래가 9억초과 장기보유특별공제율에서 최대 80% 적용하되, 거주기간을 요건으로 추가 (연 8% 공제율을 보유기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분)
2년이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제적용('20.1.1 시행)	'18년 9.13대책에 따라 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80% 적용)
조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축 ('19.12.17부터 적용)	조정대상지역 일시적 2주택은 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존 주택 양도시 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받았으나,  1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택
등록임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가('19.12.17부터 적용)	조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세였으나, 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택
조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 주택수에 분양권도 포함	9.13대책에 따라 대출, 청약시에는 분양권도 주택수에 포함되나, 세제상 다주택자 여부 판단시에는 주택수에 미포함됨. 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 대상에 분양권 포함
2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상 ('21.1.1 적용)	주택 외 부동산은 보유기간 1년미만 50%, 1~2년 40%, 2년이상 기본세율(6~42%) 적용하고 있으나, 주택은 보유기간 1년미만 40%, 1년이상 기본세율 적용 중. 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년미만 40%→50%, 1~2년 기본세율→40%)
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 ('19.12.17~20.6월 양도주택 적용)	다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제하고 있으나, 10년이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

 

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

현행 서울 27개 동이 분양가 상한제 지역으로 금년 11월 6일 지정되었으나 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.

공정한 청약질서 확립

공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없었으나, 앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

 

또한 청약당첨 요건을 강화하여 투기과열지구나 수도권 주요지역은 해당지역 일정기간(보통 1년) 거주자에 우선공급하나 거주기간을 2년 이상으로 강화할 계획에 있습니다.

 

분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 들은 1~5년의 재당첨 제한이 적용되나, 앞으로는 분양가 상한제 주택이나 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시 7년간 재당첨 제한 적용됩니다.

 

 

이번 내놓은 부동산 대책은 2020년 주택가격을 잡는데 과연 어느정도 영향을 미칠까요?