정부에서 1216 부동산대책으로 집값을 잡기위해 고강도 대책을 내놓았습니다. 시세 15억원을 초과하는 초고가아파트는 대출이 전면 금지되며, 시세 9억원 이상 주택구입시에는 9억 초과 분에 대해서는 LTV 20%만 적용되는 것 등입니다.
주택구입뿐만 아니라 전세자금대출에도 규제가 적용됩니다. 2020년 1월 20일 부터 적용되는 전세대출규제는 어떤 것일까요?
10.1대책 전세대출보증 규제
전세대출을 받기 위해서는 보증기관의 보증이 필수입니다. 보증기관은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 3곳이 있습니다. 주택금융공사와 주택보증공사는 공적기관이고 SGI서울보증은 민간금융사입니다. 은행에서 전세자금대출 신청을 하면, 은행은 해당 보증기관의 심사를 통해 보증을 받고 대출자에게 대출해주는 구조입니다.
은행의 전세자금대출 중 최대한도가 2억 2천만원인 것은 주택금융공사의 전세자금대출이고, 최대한도가 5억원인 것은 SGI서울보증의 전세자금대출입니다. 따라서 전세자금이 많이 필요하다면 SGI서울보증의 전세자금대출을 이용하게 됩니다.
10.1 대책으로 시세 9억원을 넘는 고가주택 보유자는 공적 전세대출보증(HF, HUG)을 받지 못하게 되었습니다. 하지만 SGI서울보증의 사적보증을 받게되면 시세 9억원을 넘어도 전세대출이 가능했습니다. 1216대책으로 이 약간의 틈을 완전히 막았습니다.
1216 부동산대책 전세자금대출 규제
1216부동산대책때에 아래와 같은 전세대출규제 항목이 있었습니다. 사적보증(SGI서울보증보험)의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화하고, 전세자금 후 신규주택 매입 제한한다는 내용입니다.
크게 2가지로 1월 20일부터 적용됩니다. 더 자세히 알아볼까요?
고가주택 보유자에 대한 SGI전세대출보증 제한
'20년 1월 20일 이후 전세대출 신청자부터 적용이 되며, '20년 1월 20일 전에 전세계약을 체결한 경우에는 적용이 제외됩니다. 즉 1월 20일부터는 시세 9억원 초과 고가주택 보유자는 전세대출이 원천 차단됩니다.
1월 20일 전 SGI전세대출보증을 이용중인 대출자는 만기시 대출보증연장이 허용됩니다. 하지만 전세집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될때에는 신규대출보증이기에 만기연장이 불가합니다.
단 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 1월 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 보유자가 전세집 이사로 증액없이 대출 재이용시 '20년 4월 20일까지 한시적으로 1회 SGI보증이용이 허용됩니다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자인경우 규제가 전면적용됩니다.
보증부 전세대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시 전세대출 회수
1월 20일 이후부터 전세대출보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 것이 발각된 경우 즉각 전세대출이 회수됩니다. 1월 20일 전에 전세보증대출 이용자가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 즉시 회수대상은 아니나 만기시에는 대출연장이 제한됩니다.
사례 예시
사례 1
마포구 1주택(10억원) 보유자가 자녀 교육문제로 현 주택을 6억원에 전세주고 20년 2월에 강남구에 전세 보증금 8억원 주택으로 거주이전하려고 하는 경우 부족한 2억원을 충당하는 방법으로 전세자금대출을 받을 수 있을까요?
☞ No. 받을 수 없게 됩니다. 예외사항이 있다면 직장이동이나 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전세집에 거주해야할 경우(전세집과 보유주택에 세대원 실거주 조건) 허용됩니다.
사례2
노원구 1주택(7억원) 보유자가 20년 2월 전세자금대출 3억원을 받아 목동에 7억원 아파트에 전세거주하고 있는데 22년 2월 전세대출연장이 필요한데 노원구 주택이 9억원 이상으로 상승한 경우 전세자금대출 연장이 가능할까요?
☞ 대출연장이 불가합니다.
사례3
송파구 1주택(9억원) 보유자가 '18년 2월 전세대출을 2억원 받아 강남 7억원 아파트에 전세거주하고 있는데 '20년 2월 집주인이 계약 연장하지 않아 동일 아파트의 다른 전세집으로 이사필요시 전세자금대출 연장이 가능할까요?
☞ '20.1.20일~4.20일까지는 유예기간으로 전세대출 증액없이 보증 재이용시에는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용. 4월 20일 이후에는 대출연장 불가
전세자금대출 규제 현황
전세자금대출 규제현황입니다.
1216 부동산대책의 전세자금대출 규제는 1주택 고가주택 대상자이며, 무주택자인 경우 시세 9억원 초과 주택의 전세자금대출은 제한을 받지 않습니다. 이런 규제에도 집값이 잡히지 않으면 더 강한 규제를 가할 것으로 보여집니다.
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