주택을 구입할때 또는 주택을 구입한 후 자금이 필요할때 가지고 있는 주택을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 실물 주택이라는 확실한 담보가 있기에 신용대출보다 금리가 저렴하고 신용등급이 낮아도 대출받을 수 있습니다. 주택담보대출 상품은 1금융권, 2금융권(캐피탈사, 보험사 포함), P2P금융사 등에서 받을 수 있습니다.
LTV, DTI란?
부동산 뉴스를 보면 LTV, DTI를 한번쯤은 들어봤을 것입니다. 주택담보대출을 이해하려면 이 개념의 이해는 필수에요.
DTI : 총부채상환비율(Debt to Income; DTI)로 연간소득에서 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액의 비율
※ DSR : 총부채원리금상환비율(Dept Service Ratio; DSR)로 연간소득에서 모든 대출의 원리금 상환액
LTV 70%라고 하면 담보물 가격의 70%까지 빌릴 수 있는 것으로 10억의 주택이 있다면 7억까지 대출받을 수 있습니다.
DTI 60%라고 하면 연간소득에서 채무의 비율이 60% 이상은 안된다는 것으로 소득이 1억이라면 채무는 6천만원을 넘을 수 없습니다.
주택담보대출 한도
부동산 가격을 조정하기 위해 정부에서는 LTV와 DTI를 조절합니다. 부동산 시장이 위축되어 있으면 LTV, DTI를 높혀서 대출을 늘리도록 장려하고, 너무 과열되어 있으면 이를 낮춰 억제합니다.
출처 : 뉴시스
2018년 9월 13일 부동산 대책으로 LTV, DTI가 조정되었습니다. 투기지역, 투기과열지구의 주택을 담보로 할 경우 LTV와 DTI는 낮아지니 잘 확인해야 합니다. 주택 보유하는 곳이 투기지역 또는 투기과열지역인 경우 LTV가 40%까지밖에 되지않아요. 단 정부의 서민정책 상품인 보금자리론, 디딤돌대출 등은 투기지역에 해당되도 LTV 70%까지 가능합니다.
서민실수요자 요건은 부부합산 연소득 7,000만원 이하, 주택가액 5억원 이하에 해당하는 경우입니다.
LTV, DTI는 1,2금융권의 대출에 해당되며 P2P대출에는 적용되지 않습니다. 따라서 P2P대출의 한도가 더 높습니다.
주택담보대출 금리
주택담보대출금리는 일반신용대출보다 낫습니다. 특히 신용등급이 낮을수록 그 차이는 확연히 드러납니다. 1금융권에서 신용평가 5~6등급의 신용대출 평균 금리가 약 6~8%인데 주택담보대출은 3~4%대입니다. 금리면에서는 신용대출보다 확연히 좋습니다. 금융권별로 주택담보대출 금리입니다.
1금융권
|
은행명 |
신용등급별 금리(%) | |||||
|
1~2등급 |
3~4등급 |
5~6등급 |
7~8등급 |
9~10등급 |
평균금리 | |
|
우리 |
3.16 |
3.17 |
3.17 |
3.21 |
3.18 |
3.17 |
|
경남 |
3.42 |
3.55 |
3.67 |
3.77 |
4.04 |
3.57 |
|
SC |
3.14 |
3.14 |
3.15 |
3.14 |
3.18 |
3.14 |
|
KEB하나 |
3.04 |
3.05 |
3.06 |
3.16 |
- |
3.28 |
|
국민 |
3.24 |
3.32 |
3.38 |
3.55 |
- |
3.28 |
|
농협 |
3.15 |
3.37 |
3.48 |
3.74 |
- |
3.22 |
|
부산 |
3.66 |
3.73 |
4.24 |
6.56 |
11.63 |
4.49 |
|
카카오 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
신한 |
3.16 |
3.20 |
3.20 |
3.22 |
3.40 |
3.18 |
|
수협 |
3.29 |
3.33 |
3.44 |
3.15 |
- |
3.36 |
|
제주 |
3.48 |
3.53 |
3.61 |
- |
5.02 |
3.52 |
|
K뱅크 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
기업 |
3.19 |
3.25 |
3.26 |
3.02 |
- |
3.21 |
|
대구 |
3.37 |
3.37 |
3.49 |
3.55 |
3.48 |
3.39 |
|
전북 |
3.81 |
3.81 |
4.04 |
3.92 |
- |
3.89 |
|
산업 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
광주 |
3.58 |
3.73 |
3.71 |
4.38 |
4.24 |
3.62 |
|
씨티 |
3.08 |
3.24 |
3.19 |
3.33 |
3.05 |
3.16 |
은행연합회의 분할상환방식 주택담보대출 만기 10년 이상 금리입니다. 2019년 4월 기준이에요. 주택담보대출은 신용등급에 크게 영향을 받지 않는 것을 알 수 있습니다.
저축은행
|
은행명 |
최저(%) |
최고(%) |
|
BNK |
6.40 |
6.71 |
|
IBK |
6.20 |
7.50 |
|
OK |
4.59 |
7.93 |
|
SBI |
4.89 |
8.79 |
|
대명 |
5.30 |
10.50 |
|
삼호 |
4.89 |
6.50 |
|
유니온 |
5.10 |
5.10 |
|
조흥 |
5.98 |
6.73 |
|
한국투자 |
5.00 |
5.00 |
|
유안타 |
5.40 |
6.30 |
저축은행중앙회 자료입니다. 저축은행은 보통 4~7%대로 금리가 형성됩니다.
캐피탈/보험사
|
은행명 |
최저(%) |
최고(%) |
|
KB손보 |
3.57 |
3.62 |
|
한화손보 |
3.82 |
4.39 |
|
삼성화재 |
3.41 |
3.55 |
|
농협손보 |
3.19 |
- |
|
현대캐피탈 |
3.49 |
9.9 |
|
하나캐피탈 |
5.0 |
9.2 |
보험사는 손해보험협회 공시실 자료입니다. 7~10등급의 금리는 없는 것으로 봐서 6등급 이상이 되야 주택담보대출이 가능한 것 같습니다.
캐피탈사는 거치기관을 둘 수 있습니다. 주택담보대출의 원금분할상활을 의무화한 '여신심사 가이드라인' 적용대상에서 빠져있기 때문이에요. 현대캐피탈은 3년동안 거치기간을 둘 수 있습니다.
P2P업체
|
은행명 |
최저(%) |
최고(%) |
시세한도 |
|
테라펀딩 |
6.0 |
9.5 |
90% |
|
피플펀드 |
4.0 |
12.9 |
85% |
|
어니스트펀딩 |
8.5 |
13.0 |
|
|
소딧 |
8.0 |
15.0 |
90% |
P2P업체는 LTV에 적용받지 않습니다. 금리가 다소 비싸나 넉넉한 자금이 필요한 경우 유용할 수 있습니다. P2P 대출은 Peer to Peer의 약자로 은행을 거치지 않고 온라인 플랫폼에서 개인들끼리 직접 돈을 빌려주고 빌리는 개인간 대출입니다.
변동금리 VS 고정금리
주택담보대출 조건을 보면 보통 고정금리와 변동금리를 선택하도록 되어있습니다. 변동금리보다 고정금리가 조금 더 높은편이었는데 현재는 고정금리가 더 낮습니다. 기준금리는 한국은행이 시중은행에게 빌려주는 이율로 기준금리가 올라가면 은행의 금리도 같이 올라갑니다. 2000년 이래로 현재가 가장 낮은 금리로 장기적 미래에는 금리가 올라갈 것이라는 전망이 우세합니다.
출처 : 한국경제
고정금리가 변동금리보다 더 낮기에 고정금리 대출이 더 늘고 있는 추세입니다. 2~3년내 단기대출인 경우에는 고정금리가 더 유리할 수 있으며 장기주택담보대출인 경우 5년간 고정금리 적용 후 변동금리 전환할 수 있는 혼합형이 유리하다고 전문가들은 말합니다. 주택담보대출시에 금리를 어떻게 할 것인지 꼼꼼하게 체크해야합니다.
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